KİRA ZAMMI NASIL HESAPLANIR?

KİRA ARTIŞI NASIL HESAPLANIR?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artışının nasıl yapılacağı kiracı ve kiraya veren tarafından merak edilen bir konudur. Son yıllarda kira uyuşmazlığının had safhada olduğu ülkemizde bu durumun bilinmesi elzem niteliktedir.

Kira artışı için ilk bakılacak nokta kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesinde kira artış maddesi varsa öncelikle bu maddedeki oran esas alınır. Kira sözleşmesindeki oranın ise kanuni sınırlamalara uygun olması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 345'e göre sözleşmesel kira artış oranı on iki aylık ortalamalara göre alınan TÜFE oranını geçmemek kaydıyla uygulanabilir.

TBK MADDE 343- "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2023/2787 K. 2023/3085 T. 28.12.2023:"Sözleşmenin yapıldığı ilk kira yılında sözleşmedeki kira bedeli uygulanacaktır. İkinci kira yılında tarafların sözleşmede belirledikleri kira artış oranı kanunda öngörülen sınırı aşmamak üzere geçerli olacak ve buna göre ilk yıl kira bedeli üzerinden tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde kira artışı yapılarak ikinci yıl kirası belirlenecektir. Üçüncü, dördüncü ve beşinci kira yıllarında benzer şekilde tarafların sözleşmede belirledikleri kira artış oranı kanunda öngörülen sınırı aşmamak üzere geçerli olacak ve buna göre bir önceki kira bedeli üzerinden tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde kira artışı yapılarak üç, dört ve beşinci yıllar kiraları belirlenecektir."

Görüldüğü üzere kira sözleşmesinde artış oranı öncelikle sözleşmesel artış oranına göre daha sonra ise on iki aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenir. Bu noktada belirtmek gerekir ki TÜFE oranını geçmeyen sözleşmesel artış oranı kira artış oranı olacak ve bu oran kadar kira bedelinde artırım yapılacaktır. TÜFE oranını aşan sözleşmesel artış oranı olması durumunda ise TÜFE oranı uygulama alanı bulacak ve kira bedeli bu orana göre artırılacaktır.

Uygulamada sıklıkla ÜFE-TÜFE ortalaması şeklinde kira artış oranı belirlendiği görülmektedir. Bu artış oranına göre alınan ortalama eğer on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranının altında kalıyorsa bu durumda bu oran, eğer on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranını geçiyorsa on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranı esas alınır.

1-Hangi TÜFE oranı esas alınmalı?

Kanun metninde de belirtildiği üzere on iki aylık ortalamalara göre alınan TÜFE oranı esas alınmalıdır.

2- 2025 Eylül ayı kira zam oranı nedir?

2025 Eylül ayında 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı %39,62'dir. Sözleşmesel artış oranının bu oranı geçtiği durumlarda kira artış oranı %39,62 olacaktır. Sözleşmesel artış oranının bu oranın altında kaldığı durumlarda ise sözleşmesel artış oranı uygulanacaktır.

3- 2025 Ekim ayı kira zam oranı nedir?

Tüfe oranları her ayın 3'ünde açıklanmaktadır. 2025 Eylül ayında 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı %38,36'dir. Sitemizde bulunan kira hesaplama robotunu kullanarak yeni dönem kira bedelinizi ve artış tutarlarınızı hesaplayabilirsiniz.

4-ÜFE- TÜFE ortalaması şeklinde yazılan kira artış oranı geçerli midir?

Evet, geçerlidir. Fakat TÜFE oranının daha yüksek olduğu durumlarda iki oranın da ortalaması esas alınırken TÜFE oranının daha düşük olduğu durumda on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranı esas alınır.

5-ÜFE-TÜFE %..... şeklindeki artış maddesi geçerli midir?

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018 tarihli kararında bu tarz bir şartın belirli ve muayyen olmayacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla geçerli kabul edilmemiştir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/8653 K. 2018/13759 T. 06.06.2018: "Takip dayanağı kira sözleşmesi hususi şartlar 6. maddesinde “Kiracının kontrat bitiminde kira rayiç bedelini TEFE – TÜFE % .....oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” düzenlemesi yer almaktadır. Ancak kira bedelinin TEFE mi TÜFE mi oranında ya da TEFE – TÜFE ortalaması oranında mı artırılacağı kararlaştırılmamıştır. Bu haliyle artış şartı belli ve muayyen değildir."

6-ÜFE-TÜFE şeklindeki artış oranı geçerli midir?

Yargıtay dairelerince bu geçerli kabul edilmektedir. Bu durumda 12. Hukuk Dairesi'nin aşağıdaki kararına göre TÜFE oranı, 8. Hukuk Dairesi'nin aşağıdaki kararına göre ise ortalaması esas alınır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/2729 K. 2022/6662 T. 02.06.2022: "kira sözleşmesinde kira artış oranının Tefe - Tüfe olarak kararlaştırılmış olması ve TÜFE’nin kanuni artış oranı olarak düzenlenmesi karşısında, kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmediği sonucuna ulaşılamayacağı nazara alınarak, mahkemece TÜFE oranı uygulanmak suretiyle, takibe konu aylara ait kira bedelinin belirlenmesi amacıyla bilirkişiden Yargıtay denetimine ve hüküm kurmaya elverişli ek rapor alınarak, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, tarafların tek yanlı kira oranı ve kira bedeli belirlemesine itibar edilerek düzenlenen bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması isabetsizdir."

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/4857 K. 2019/8874 T. 10.10.2019: "Sözleşmenin hususi şartlar 5. maddesinde, kiracının kontrat bitiminde kira bedelini TEFE-TÜFE oranında artırmayı kabul ve taahhüt ettiği düzenlenmiştir. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmenin bu hükmü gereğince davalı kiracının kira parasını her yenilenen kira yılında sözleşmedeki artış oranına uygun şekilde Tefe-Tüfe ortalaması oranında artırarak ödemesi gerekir."

7-İşyeri kira sözleşmeleri artış oranı nedir?

Yukarıda açıklanan gerekçelerle aynı şekilde hesaplanır. Sözleşmesel artış oranının on iki aylık ortalamalara göre alınan TÜFE oranını geçmemesi şartıyla sözleşmesel artış oranı, geçmesi durumunda ise on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranı esas alınmalıdır.

8- Kira artışında TÜFE sınırı ne zamandan itibaren uygulanmaktadır?

01.01.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uygulanmaktadır. 7161 sayılı kanunun 56. Maddesiyle TBK m.344'deki üretici fiyat endeksindeki artış ibaresi yerini tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim ibaresine bırakmıştır. Yine 7161 sayılı kanunun 69/b maddesinde söz konusu değişikliğin 01.01.2019'dan itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde (17.01.2019) yürürlüğe gireceği belirtilmiştir. Bu sebepten TÜFE üst sınırı 01.01.2019'dan itibaren uygulama alanı bulmuştur.

9- İşyeri kira sözleşmelerinde TÜFE üst sınırı hangi tarihten itibaren uygulanacaktır?

01.01.2019 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Bu konuda 6217 sayılı kanunun geçici 2/1 Maddesi kafa karışıklığına sebep olmaktadır. 6353 sayılı kanunun 53. Maddesi ile 6217 sayılı kanuna eklenen bu geçici maddede; kiracının tacir olduğu haller ile kiracının kamu hukuku veya özel hukuk tüzel kişisi olduğu hallerde TBK'nın bazı maddeleri ile beraber 344. Maddesinin de 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı burada sözleşme serbestisinin geçerli olacağı belirtilmiştir. Fakat 2019 yılında 7161 sayılı kanunun 59. Maddesiyle ilgili 6217 sayılı kanunun geçici 2.maddesine ek fıkra eklenmiş bu maddede getirilen üst sınır on iki aylık tüfe oranının ilk fıkradaki kira sözleşmelerine de uygulanacağı belirtilmiştir. 6101 sayılı kanunun 2.maddesinde de TBK'nın kamu düzeni ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirildikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanır kuralı gereği işyeri kira sözleşmelerinde de 01.01.2019 tarihinden itibaren on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranı üst sınır olarak uygulanacaktır. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2024/2072 E. 2025/962 K. Sayılı kararında da bu husus tespit olunmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2072 K. 2025/962 T. 19.02.2025:"Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde artış oranı %30 olarak kararlaştırılmış ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda talep edilen dönem kiraları bu artış hükmü uygulanmak suretiyle belirlemiş ise de; 7161 sayılı Kanun'un 59. maddesi ile 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinin, yayım tarihinden itibaren derhal uygulanması gerekmektedir. Bu itibarla İlk Derece Mahkemesince, 01.01.2019 tarihinden itibaren tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden davacının alacağının belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile sözleşmedeki artış oranı esas alınarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."

10-Kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa artış yapılabilir mi?

Kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa veya belirli ve muayyen değilse bu durumda kira bedelinde artış

yapılamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/1628 K. 2018/2674 T. 19.03.2018:"Somut olayda;taraflar arasında düzenlenen 30.07.2008 tarihli kira sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmenin 6. maddesinde ''kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini % .... oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.'' düzenlemesinin yer aldığı anlaşılmaktadır.Söz konusu hükümde artış oranı belirtilmediğine göre,bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir.Dosya kapsamında yer alan ... 18. İcra Müdürlüğü'nün 2011/1648 Esas sayılı takip dosyası incelendiğinde ise, aylık 440 TL kira bedeli üzerinden icra takibi yapılmış olmakla,kira sözleşmesinde aylık ''400 TL' olarak belirlenen bedelin aylık ''440TL'' şeklinde artışlı olarak talep edilebilmesi mümkün olmadığından mahkemece bu yön gözetilmeden hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir"

11-Kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa artış nasıl yapılır?

Bu durumda TBK m. 344/2'ye göre hakimden on iki aylık ortalama TÜFE oranına göre artış yapması istenebilir. Ayrıca kiracının kabul ettiği oranda zam yapılabilir.

12-Kira zammı ne zaman yapılmalı?

Kira zammı yenilenen kira döneminin başında yapılmalıdır. Söz gelimi Eylül 2024 ayında başlayan 1 sene süreli bir kira sözleşmesinin Eylül 2025 ayında zamlı olarak yatırılması gerekmektedir.

13-Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin sözleşmesel artış ve on iki aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenmesine rağmen emsal kira bedellerinin altında bir değere sahip olması durumunda açılır ve emsallere göre kira bedelinin tespit edilmesi istenebilir.

14- Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kira tespit davası kira sözleşmesinin 5 seneyi doldurmasından sonra talep edilebilir. Fakat yargılama süresi içerisinde 5 senenin dolacağı anlaşılıyorsa 5 sene dolmadan açılan davalar da kabul edilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/6958 K. 2019/3016 T. 04.04.2019:"Dava, kira bedelinin tespiti istemi olup taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli aylık 300 TL bedelli yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu kapsamda; Dava tarihi itibariyle 5 yıllık kira süresi dolmadığından 18/06/2015 tarihinde açılan dava ile 30/04/2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez ise de yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönemin (01/01/2016) başladığı göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için hak ve nesafete göre kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken,.."

15- Kira tespit davası nasıl açılır?

Kira tespit davasının usul ve esas yönünden birçok gereklilikleri bulunmaktadır. Özellikle ihtarname ve dava açma süreleri bakımından dikkatli hareket edilmesi gerekir. Bu bakımdan hem kira tespit davası hem de kira bedelinin artırılması hususunda bir kira avukatı ile çalışmanızı tavsiye ederiz.