top of page
Ara

İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi (2026)

  • Yazarın fotoğrafı: Av. Yunus Emre Aydın
    Av. Yunus Emre Aydın
  • 20 Ara 2025
  • 6 dakikada okunur
İki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliye istanbul maltepe kira avukatı


İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen "iki haklı ihtar nedeniyle tahliye", kira hukukunda kiraya verene tanınan somut ve etkili dava yollarından biridir. Bu müessese, kira bedelini ödeme konusunda süreklilik arz eden bir düzensizlik sergileyen kiracıya karşı, kiraya verenin sözleşmeyi tek taraflı feshederek taşınmazın tahliyesini istemesine olanak tanır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 352/2 hükmüne göre: "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının mahkemece kabul edilebilmesi için şu şartların eksiksiz bir şekilde gerçekleşmesi zorunludur:

  • Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın varlığı

  • İhtarların iki farklı aya ilişkin olması

  • İhtarların haklı olması

  • İhtarların yazılı şekilde yapılması (İspat Kuralı)

  • İhtarların kiracıya tebliğ edilmesi


Aynı Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtarın Varlığı

  • İhtarların, kira sözleşmesinde belirlenen aynı kira yılı içerisinde yapılmış olması şarttır.

  • Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren geçen 12 aylık süreyi ifade eder. Farklı kira yıllarına ait ihtarlar bu davaya dayanak oluşturmaz.

  • Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise ihtarın kira süresi içinde yapılması yeterlidir.


İhtarların İki Farklı Aya İlişkin Olması

  • İhtarlar, mutlaka iki farklı aya ait kira bedelleri için çekilmiş olmalıdır.

  • Muaccel hale gelmiş (vadesi geçmiş) birden fazla aylık kira borcunun, tek bir ihtar ile istenmesi durumunda bu sadece "bir haklı ihtar" sayılır.

  • Kira borçlarının bölünerek ayrı ayrı ihtarlara konu yapılması "hakkın kötüye kullanılması" olarak kabul edilir ve bu yolla oluşturulan ikinci ihtar hükümsüz sayılır.


İhtarların "Haklı" Olması

  • İhtarın haklı sayılabilmesi için, kiranın vadesinde ödenmemiş olması ve ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği anda borcun hala ödenmemiş olması gerekir.

  • İhtar tebliğ edilmeden önce yapılan ödemeler, ihtarın haklılığını ortadan kaldırır.

  • İhtar tebliğ edildikten sonra yapılan ödemeler ise ihtarın haklılığını engellemez; bu durumda "haklı ihtar" oluşmuş sayılır ve kiraya verene dava hakkı verir.


İhtarların Yazılı Şekilde Yapılması

  • İhtarların şekil şartı bulunmamakla birlikte ispat kolaylığı için mutlaka yazılı olması gerekir. Noter kanalıyla gönderilen ihtarnameler güvenli ispat aracını oluşturur.

  • İcra Takibi: Kiracıya gönderilen icra ödeme emri (Örnek No: 13) de yasal olarak ihtar niteliğindedir ve haklı ihtar şartını sağlar.


İhtarların Kiracıya Tebliğ Edilmesi

  • İhtarların mutlaka kiracıya tebliğ olması şarttır.

  • Sadece ihtarın gönderilmesi ile yetinilmemeli, tebliğ olup olmadığının kontrol edilmesi gerekmektedir.


İki Haklı İhtarın İçeriği ve Usulü Nasıl Olmalıdır?

  • Ödeme Süresi: Temerrüt nedeniyle tahliye davasından (TBK m. 315) farklı olarak, iki haklı ihtar nedenine dayanan davada kiracıya ödeme yapması için 30 günlük süre verilmesi zorunlu değildir.

  • Muacceliyet: İhtarın çekilebilmesi/gönderilebilmesi için kira bedelinin vadesinin gelmiş (muaccel) olması ve ödenmemiş olması yeterlidir.

 

Kiracıya İhtar Çektikten Sonra veya İhtar Ulaşmadan Önce Ödeme Yapılırsa Ne Olur?


  • Kiracıya gönderilen ihtar şayet tebliğ olursa ve tebliğ olduktan sonra ödeme yapılırsa bu bir haklı ihtar yerine geçer.

  • Kiracıya ihtar gönderildikten sonra ancak henüz tebliğ olmadan önce kiracı kira parasını öderse haklı ihtar oluşmaz.

  • Kiracıya gönderilen ihtar şayet tebliğ olursa ve tebliğ olduktan sonra ödeme de yapılmazsa bu sefer temerrüt nedeniyle tahliye davasının konusu olur. Ayrıca yine gönderilen ihtar haklı ihtar yerine de geçer.  


İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi ve Hak Düşürücü Süreler

Kiraya veren, ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmak zorundadır. Kiraya veren, bu bir aylık süre dolmadan kiracıya "dava açacağına dair" yazılı bir ihtarname tebliğ ettirirse, dava açma hakkı bir sonraki kira yılı sonuna kadar uzamış sayılır. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup mahkemece kendiliğinden gözetilir.


İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Yargılama Süreci

  • Aktif Husumet (Davacı): Kiraya verenler birden fazlaysa, ihtarların tüm kiraya verenler tarafından birlikte çekilmesi ve davanın birlikte açılması zorunludur (mecburi dava arkadaşlığı).

  • Eksikliklerin Giderilememesi: İhtarnamedeki taraf eksikliği (bazı kiraya verenlerin imzasının olmaması gibi) dava aşamasında sonradan tamamlanamaz ve davanın reddine yol açar.

  • Görevli Mahkeme: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.

  • Zorunlu Arabuluculuk: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması yasal bir zorunluluktur.


İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Uygulanamayacağı Haller

  • Süresiz Sözleşmeler: Süresiz kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar hususu oluşmaz. İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davası açılamaz.

  • Yıllık Ödemesi Kararlaştırılan Kira Sözleşmeleri: Kira bedelinin yıllık olarak ödenmesi gereken hallerde de bu hüküm uygulanamaz.


Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

2 haklı ihtarda tahliye nasıl olur?

Kiracı aynı kira yılı içinde farklı aylara ait iki haklı ihtara (kira bedelini ödemediği için yapılan bildirim) sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.


2 İhtardan Sonra Ne Olur?

İki haklı ihtardan sonra, ihtarların yapıldığı kira yılının bitimi beklenir. Kira yılı bittiği andan itibaren başlayan bir aylık yasal süre içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılabilir.


İcra takibi 2 haklı ihtar yerine geçer mi?

Evet, kiracıya gönderilen icra ödeme emri (Örnek No: 13) yasal olarak ihtar niteliğindedir ve iki haklı ihtar şartındaki "ihtar" koşulunu sağlar.


İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet, iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davaları için dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması yasal bir zorunluluktur.


İki haklı ihtar nedeniyle tahliye harca esas değer nedir?

Tahliye davalarında harca esas değer, bir yıllık kira bedelidir. Dava açılırken bu tutar üzerinden nispi harç hesaplanır.


İhtar çekilen kiracı çıkmazsa ne olur?

İhtar çekilmesine rağmen kiracı çıkmaz ve ödeme düzensizliği devam ederse, kiraya veren yasal süreleri içinde tahliye davası açabilir. Mahkemece tahliye kararı verilmesi halinde süreç cebri icra ile sonuçlandırılır.


Tahliye davası 1 ay içinde açılmazsa ne olur?

Bir aylık dava açma süresi hak düşürücü niteliktedir; bu süre içinde dava açılmaz veya dava açılacağına dair ihtar çekilmezse, o kira yılındaki ihtarlara dayanarak tahliye talep etme hakkı kaybedilir.


İki haklı ihtar nedeniyle tahliye kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Kural olarak tahliye kararlarının uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerekmez ancak borçlu taraf (kiracı) 3 aylık kira bedelini teminat olarak yatırıp tehiri icra (icranın geri bırakılması) kararı alarak tahliyeyi durdurabilir.


2 ihtar alan kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır, iki haklı ihtar durumunda kiracıyı hemen çıkarmak mümkün değildir; yasal olarak ihtarların yapıldığı kira yılının sonu beklenmelidir.


İki haklı ihtar ile tahliye davası nasıl açılır?

Öncelikle bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın tebliğ edilmesi sağlanır, kira yılı sonunda arabuluculuğa başvurulur ve anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.


Kiracıya çekilen ihtarname ücretini kim öder?

İhtarname masrafı başlangıçta işlemi yapan kiraya veren tarafından notere ödenir. Ancak haklı bir nedene dayalı ihtar sonrası açılan dava kazanılırsa, bu masraf mahkemece yargılama gideri olarak kiracıya yükletilebilir.


Kiracı tahliye davasını kaybederse ne kadar öder?

Davayı kaybeden kiracı; yargılama giderlerini (harçlar, bilirkişi, tebligat vb.) ve karşı tarafın avukatı için belirlenen karşı vekalet ücretini ödemekle yükümlüdür.


Sonuç ve Değerlendirme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının ödeme borcunu bir alışkanlık haline getirerek geciktirmesi durumunda kiraya veren için mülkiyet hakkını koruyan ve sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanıyan teknik bir hukuki yoldur. Ancak bu davanın mahkemece kabul edilebilmesi için ihtarların mutlaka aynı kira yılı içinde, iki farklı aya ilişkin olması ve ihtarın kiracıya tebliğ edildiği anda borcun henüz ödenmemiş olması gibi şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi zorunludur. Sürecin, bir aylık hak düşürücü sürelerin takibinden mecburi dava arkadaşlığına kadar uzanan karmaşık ve şekle bağlı yapısı, en küçük bir usuli hatada davanın reddine yol açabilmektedir. Özellikle bu tür davalarda usulsüz tebligat şikayetleri sıklıkla görülmektedir. Bu nedenle, tahliye sürecinin doğru yönetilmesi için her adımın hem kiraya veren açısından hem de kiracı açısından bir kira hukuku avukatı denetiminde yürütülmesi hakların korunması için son derecede önemlidir.


Yasal Uyarı

Bu makalede yer alan tüm bilgiler, Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir uyuşmazlığa yönelik hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti niteliği taşımamaktadır. Kira hukuku, tebligat tarihlerinden sözleşmedeki özel hükümlere kadar her olayın kendine has dinamiklerine göre farklılık gösterebilen oldukça dinamik bir alan olduğundan, mevzuat değişiklikleri ve yargı pratiğindeki güncellemeler davanın seyrini doğrudan etkileyebilir. Bilgilerin güncelliği veya somut olaya uygunluğu konusunda sorumluluk kabul edilmemekte olup, telafisi güç hak kayıpları yaşamamak adına sürecin bir kira hukuku avukatı aracılığıyla takip edilmesi önemle tavsiye edilir.

bottom of page