top of page
Ara

Aidat Ödemeyen Kiracının Tahliyesi (2026)

  • Yazarın fotoğrafı: Av. Yunus Emre Aydın
    Av. Yunus Emre Aydın
  • 26 Ara 2025
  • 4 dakikada okunur

Kira hukukunda aidat ve ortak giderlerin ödenmemesi, mülk sahipleri için kira bedelinin ödenmemesi kadar ciddi bir temerrüt nedenidir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında "yan gider" statüsünde olan bu kalemler, usulüne uygun işletilen bir ihtar ve icra süreciyle tahliye davasına konu edilebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun güncel yaklaşımları ışığında, asıl kira bedeli ödenmiş olsa dahi yan gider borcu üzerinden sözleşmenin feshi mümkündür. Bu yazımızda, aidat borcu nedeniyle kiracı tahliyesinin hukuki şartlarını ve yargı kararları çerçevesinde izlenmesi gereken stratejik adımları inceliyoruz.

Aidat ödemeyen kiracı çıkarılabilir mi tahliye edilir miistanbul maltepe kira avukatı

Aidat Borcu Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Nedir?

Türk kira hukukunda kiracının asli borçları yalnızca kira bedelini ödemekle sınırlı olmayıp, sözleşme veya kanun gereği üstlendiği yan giderleri de (aidat, ortak giderler vb.) zamanında ifa etmesi esastır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu giderlerin ödenmemesini kira bedelinin ödenmemesi ile aynı hukuki statüye bağlamış ve kiraya verene belirli şartlar dâhilinde tahliye davası açma hakkı tanımıştır.


Aidat Borcu Hangi Kanuni Dayanakla Tahliye Sebebi Sayılmaktadır?

Aidat borcu, kira hukukunda "yan gider" olarak nitelendirilmektedir. TBK m. 314 ve 315 hükümleri, yan giderlerin ödenmemesi durumunda kira bedelinin ödenmemesine bağlanan hukuki sonuçların aynen uygulanacağını hükme bağlamıştır.

  • TBK m. 314 uyarınca; kiracı, aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her ayın sonunda ödemekle yükümlüdür.

  • TBK m. 315 uyarınca; kiracı, muaccel olan yan gider borcunu ifa etmezse, kiraya veren tarafından kendisine yazılı bir süre verilerek bu sürede de ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceği bildirilebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek bu süre en az otuz gündür.


Kiraya Veren Aidatı Ödemeden Tahliye Talep Edebilir Mi?

Aidat borcuna dayalı bir tahliye talebinin kabul edilebilmesi için kiraya verenin bizzat yerine getirmesi gereken bir ön şart bulunmaktadır.

  • Rücu Şartı: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin (E. 2015/3243 K. 2015/5009) yerleşik kararına göre; yan giderlerin ödenmemesinin temerrüde esas olabilmesi için bu giderlerin kiraya veren tarafından site veya apartman yönetimine bizzat ödenmiş olması ve bu durumun makbuz veya banka dekontu ile ispatlanması zorunludur.

  • Kiraya veren tarafından yönetime ödenmemiş bir aidat borcu için kiracıya yönelik başlatılan takip veya gönderilen ihtar, tahliyeye esas bir temerrüt sonucu doğurmaz.


Aidat Borcuna Dayalı Tahliye Sürecinde Usul Nasıl İşletilmelidir?

Uygulamada en etkili yöntem, "Örnek No: 13" tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılmasıdır.

  • Talebin İçeriği: Ödeme emrinde, borçluya borcunu ödemesi için tanınan 30 günlük süre içinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliyenin talep edileceği ihtarı mutlaka yer almalıdır.

  • Takibin Kesinleşmesi: Kiracı yasal süresinde takibe itiraz etmezse borç miktarı kesinleşir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (2024/785 E., 2025/426 K.) kararına göre; asıl kira borcu ödenmiş olsa dahi, kesinleşen yan gider borcunun 30 günlük sürede ödenmemesi tahliye için yeterli bir nedendir.

 

Aidat Borcu İki Haklı İhtar Şartlarını Oluşturur Mu?

Kira hukukunun en teknik konularından biri, aidat borcunun TBK m. 352/2 anlamında "iki haklı ihtar" nedeniyle tahliye davasına dayanak teşkil edip etmeyeceğidir. Kanun metni ve doktrindeki baskın görüş uyarınca, aidat borcu bu kapsamda değerlendirilmemektedir.

  • Lafzi Yorum: TBK m. 352/2 hükmünde tahliye imkânı yalnızca "kira bedelinin" ödenmemesi durumuna özgülenmiştir. Kanun metninde temerrüt maddesinin (m. 315) aksine "yan gider" ifadesine yer verilmemiştir.

  • Hukuki Sonuç: Bu nedenle, sadece aidat borçları üzerinden çekilen ihtarların m. 352/2 uyarınca "iki haklı ihtar" şartını oluşturmayacağı kabul edilmelidir. Tahliye taleplerinde bu usulün tercih edilmesi, davanın reddine yol açabileceğinden, sürecin temerrüt hükümleri üzerinden işletilmesi hukuken daha güvenli bir yoldur.

 

Hangi Giderlerden Kiracı, Hangilerinden Kiraya Veren Sorumludur?

  • Kiracıya Ait Giderler (Kullanım/İşletme): Isıtma, aydınlatma, su, temizlik, güvenlik hizmetleri, kapıcı maaşı ve ortak alanların rutin bakım giderleri .


  • Kiraya Verene Ait Giderler (Demirbaş/Yapısal): Asansörün komple yenilenmesi, dış cephe mantolaması, çatı onarımı ve binanın değerini artıran kalıcı tadilatlar .


Sonuç ve Genel Değerlendirme

Aidat borcuna dayalı tahliye süreçleri, usul kurallarına ve teknik sürelere sıkı sıkıya bağlıdır. Aidat borcu "iki haklı ihtar" prosedürü için geçerli bir sebep teşkil etmediğinden, mülk sahiplerinin doğrudan TBK m. 315 uyarınca temerrüt hükümlerine başvurması gerekmektedir. Davanın kabul edilebilmesi için borcun site yönetimine önceden ödenerek rücu hakkının belgelendirilmesi zorunludur. Tüm bu karmaşık usul kuralları ve yargı kararları çerçevesinde sürecin bir kira hukuku avukatı tarafından yürütülmesi, hak kayıplarının önüne geçmek adına kritik önem taşımaktadır.


Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Aidatın ödenmemesi tahliye sebebi midir?

Evet; Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 uyarınca "yan gider" olarak kabul edilen aidatın ödenmemesi, kira bedelinin ödenmemesi gibi temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun güncel kararına göre, asıl kira borcu ödense dahi yalnızca kesinleşen aidat borcunun ödenmemesi tahliye kararı verilmesi için yeterlidir.


Aidat borcu "iki haklı ihtar" şartlarını oluşturur mu?

Hayır; TBK m. 352/2 maddesi tahliye hakkını yalnızca "kira bedeli"nin ödenmemesine özgülemiştir. Kanun metninde "yan gider" ifadesine bu maddede yer verilmediğinden, aidat borcu nedeniyle çekilen ihtarlar iki haklı ihtar prosedürüne dayalı tahliye davasında kullanılamaz.


Asansör tamir ücretini kiracı mı öder ev sahibi mi?

Giderin niteliğine göre sorumluluk değişmektedir; asansörün rutin bakımı ve işletme giderleri kiracıya aittir. Ancak asansör motorunun değişimi, komple yenilenmesi veya binanın değerini artıran yapısal onarımlar demirbaş gideri sayıldığından ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.


Aidat ödemeyen kiracının suyu veya elektriği kesilebilir mi?

Hayır; site yönetimi veya kiraya verenin aidat borcu gerekçesiyle hizmetleri kesmesi hukuka aykırıdır. Alacağın tahsili için kanunen öngörülen yol icra takibi ve tahliye davası olup, fiili müdahaleler yönetimi veya ev sahibini hukuki ve cezai sorumluluk altına sokabilir.


Kiracının ödemediği aidattan ev sahibi sorumlu mudur?

Evet; Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca ortak gider borcunun asıl muhatabı kat malikidir. Dairede kiracı olsa dahi ev sahibi, yönetim karşısında kiracı ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur.


Aidat borcu nedeniyle tahliye süreci ne kadar sürer?

Süreç, kiracıya "Örnek No: 13" tahliye talepli ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlar ve kiracıya borcu ödemesi için yasal olarak en az 30 gün süre tanınır. Bu 30 günlük süre dolmadan tahliye davası açılması hukuken mümkün değildir.


Kiracı çıktığı ay aidat öder mi?

Kiracı, taşınmazı fiilen kullandığı ve sözleşmenin devam ettiği döneme isabet eden tüm yan giderlerden sorumludur. Kullanım sonlandığı andan itibaren ise sorumluluk kat malikine geçer.


Yasal Uyarı

Bu makalede sunulan içerikler yalnızca genel bilgilendirme amacına yöneliktir ve hukuki danışmanlık veya mütalaa teşkil etmez. Kira hukukundaki süreler ve usuli işlemler hak düşürücü nitelikte olabileceğinden, somut uyuşmazlıklarda bir kira hukuku avukatının yardımına başvurulması önerilir. Bu metnin incelenmiş olması, Demir&Aydın Hukuk Bürosu ile aranızda bir avukat-müvekkil ilişkisi kurulduğu anlamına gelmez.

bottom of page