Kiracı Nasıl Çıkarılır? En Kolay Tahliye Yolları (2026)
- Av. Yunus Emre Aydın
- 1 Tem
- 12 dakikada okunur
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, günümüzde taraflar açısından en titiz hukuki takibi gerektiren alanların başında gelmektedir. Pratik uygulamada mülk sahipleri tarafından sıklıkla dile getirilen "kiracı nasıl çıkarılır?", "kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu nedir?" veya "kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu hangisidir?" sorularının yanıtı, kulaktan dolma bilgilerin aksine Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) emredici usul kurallarında saklıdır.
Hukuk sistemimiz, mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasında hassas bir denge gözetir. Bu nedenle yasal bir tahliye süreci; kanunda sınırlı olarak sayılan haklı sebeplerin varlığına, katı yasal sürelere, usulüne uygun ihtarname prosedürlerine ve dava şartı olan zorunlu arabuluculuk aşamasına tabidir. Bu rehberde, mülk sahiplerinin karşılaştığı "kiracı nasıl evden çıkarılır" sorusunun hukuki ve fiili yanıtlarını, güncel Yargıtay içtihatları ve mahkeme pratikleri ışığında inceliyoruz.
Kiracıyı Kesin Tahliye Etme Sebepleri Nelerdir?
Türk hukukunda mülk sahibinin kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiracıyı taşınmazdan çıkarabilmesi, ancak kanunda sınırlı (tahdidi) olarak sayılan haklı nedenlerin varlığı halinde mümkündür. Kiracıyı kesin tahliye etme sebepleri nelerdir sorusunun yasal karşılığı, Türk Borçlar Kanunu kapsamında şu şekilde düzenlenmiştir:
Kira bedelinin veya aidat/ortak giderlerin ödenmemesi (Temerrüt)
Yasal şartlara uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığı
Aynı kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kira borcu nedeniyle iki haklı ihtar çekilmesi
Mülk sahibinin kendisinin, eşinin, üstsoyunun, altsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı (Gereksinim)
Taşınmazı yeni satın alan malikin konut veya işyeri ihtiyacı
Kira sözleşmesinin kanunda öngörülen 10 yıllık uzama süresini doldurmuş olması
Kirayı Düzenli Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kira sözleşmelerinde kiracının asli borcu, kira bedelini ve sözleşmede üstlendiği yan giderleri zamanında ödemektir. Uygulamada en sık karşılaşılan ihtilaf türü olan kirayı düzenli ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir sorusunun yasal çözümü, temerrüt nedeniyle tahliye prosedürünün hatasız şekilde işletilmesidir.
Kiracı Nasıl İcraya Verilir?
Kirasını veya aidatını ödemeyen kiracıya karşı uygulanacak en güvenli yöntem, icra dairesi aracılığıyla "Örnek No: 13" tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılmasıdır. (Örneğin İstanbul Anadolu yakasındaki gayrimenkuller için İstanbul Anadolu İcra Müdürlükleri / Kartal) üzerinden "tahliye talepli" ilamsız icra takibi başlatılır.
İcra dairesi tarafından gönderilen ödeme emrinde borçluya borca itiraz etmesi için 7 gün, borcu ödemesi için ise yasal olarak en az 30 gün süre verilir.
Bu 30 günlük yasal süre dolmadan tahliye davası açılamaz.
Kiracı bu 30 gün içinde borcunu eksiksiz bir şekilde (kuruşu kuruşuna) ödemezse temerrüt oluşur ve İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır.
Şayet borçlu itiraz ederse itirazın niteliğine göre İcra Hukuk Mahkemesi'nde itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali ve tahliye davası açılır.
Aidat Borcu Tahliye Sebebi midir?
Evet, aidat (yan gider) borcunun ödenmemesi tıpkı kira bedelinin ödenmemesi gibi TBK m. 315 kapsamında "temerrüt nedeniyle tahliye" sebebidir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken çok önemli bir kural vardır: Aidat borcunun ödenmemesi sadece temerrüt nedeniyle (30 günlük ihtar ile) tahliyeye konu edilebilir; aidat borcuna dayanılarak iki haklı ihtar davası açılamaz. Daha detaylı bilgi için: Aidat Ödemeyen Kiracının Tahliyesi başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
İki Haklı İhtar: 2 İhtar Alan Kiracı Hemen Çıkarılabilir mi?
Mülk sahiplerinin en çok yanıldığı konulardan biri de ihtarname süreçleridir. 2 ihtar alan kiracı hemen çıkarılabilir mi? sorusunun hukuki cevabı kesinlikle "hayır"dır. Kiracıyı hemen çıkarmak mümkün değildir, yasal olarak sürecin (kira yılının) tamamlanması beklenmelidir.
İki Haklı İhtar Şartları:
İhtarlar, kira sözleşmesinde belirlenen aynı kira yılı içerisinde çekilmiş olmalıdır.
İhtarlar, mutlaka iki farklı aya ait ödenmeyen kira bedelleri için olmalıdır.
İhtarnamenin "haklı" sayılabilmesi için, tebliğ edildiği anda borcun henüz ödenmemiş olması şarttır. Kiracıya ihtar ulaşmadan önce kiracı ödemeyi yapmışsa, o ihtar haklı ihtar kabul edilmez.
Davanın açılma süresi katıdır: Kiraya veren, iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak zorundadır. (Zorunlu arabuluculuk başvurusu da bu süre içerisinde yapılmalıdır.)
Kiraya veren, bu bir aylık süre dolmadan kiracıya "dava açacağına dair" yazılı bir ihtarname tebliğ ettirirse, dava açma hakkı bir sonraki kira yılı sonuna kadar uzamış sayılır.
Daha detaylı bilgi için: İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kirasını hiç aksatmayan, aidatını düzenli yatıran kiracılar da kanunda belirtilen belirli şartların varlığı halinde tahliye edilebilir. Kiracıların sıklıkla sorduğu "Kiramı düzenli ödüyorum ev sahibi çıkarabilir mi?" veya ev sahiplerinin sıklıkla sorduğu "kirasını düzgün ödeyen kiracı nasıl çıkarılır" sorularının yanıtı aşağıdaki hukuki yollarda bulunmaktadır:
Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu: Tahliye Taahhütnamesi
Eğer elinizde kanuna uygun, geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, kiracının kirayı ödeyip ödememesinin bir önemi kalmaz. Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği bu belge, tahliyeyi sağlayan en güçlü araçtır.
Geçerli olması için taahhütnamenin kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte (sözleşme tarihi ile aynı gün olmamak şartıyla) düzenlenmesi şarttır.
Uygulamada sıkça karşılaşılan boş tarihli (beyaza imza) taahhütnameler Yargıtay kararlarına göre geçerlidir. Boş belgeye imza atan kiracı, bunun anlaşmaya uygun doldurulacağı riskini göze almış sayılır.
Taahhüt edilen tahliye tarihi geldiğinde, mülk sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmak veya tahliye davası açmak zorundadır. (Hukuki yolun niteliğine göre zorunlu arabuluculuk müessesine dikkat edilmelidir.)
Daha detaylı bilgi için: Tahliye Taahhüdü İle Kiracının Tahliyesi başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Kendisinin veya Yeni Malikin)
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı doğarsa tahliye davası açılabilir. Mahkemenin tahliye kararı vermesi için bu ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olduğunun ispatlanması şarttır.
Evi/dükkanı yeni satın alan kişi (yeni malik) de kendi veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı için kiracıyı çıkarabilir. Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmeli ve 6 ay sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Yeni malik dilerse 6 ay beklemek yerine, mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde de doğrudan dava açma hakkına sahiptir.
Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Evinin Olması
TBK m. 352/3 hükmüne göre; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde "oturmaya elverişli" bir konutu varsa mülk sahibi tahliye davası açabilir. Sözleşme kurulurken mülk sahibinin bu konuttan haberdar olmaması gerekir. Evin sözleşme tarihinden sonra edinilmiş olması (satın alma veya miras yoluyla) davanın açılmasına engel teşkil etmez. Dava, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde zorunlu arabuluculuk süreci de işletilerek mahkemede ikame edilmelidir. Daha detaylı bilgi için: Kiracının veya Eşinin Konutu Olması Nedeniyle Tahliye başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
Kiracı Kaç Sene Geçtikten Sonra Direkt Tahliye Edilir?
Türk Borçlar Kanunu Madde 347 uyarınca, kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermeksizin (gerekçesiz olarak) sözleşmeyi sona erdirme hakkı ancak 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasıyla doğar. Bu yasal fesih hakkı yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olup; arsa, arazi veya genel hükümlere tabi diğer kiralamalarda uygulanamaz. Süre hesabı yönünden kiracı kaç sene geçtikten sonra direkt tahliye edilir sorusunun yasal cevabı, kira sözleşmesinin türüne ve başlangıçta belirlenen sözleşme süresine göre değişkenlik gösterir:
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
10 yıllık yasal uzama süresi, ilk yapılan sözleşme süresinin bitimiyle birlikte başlar. Örneğin; 1 yıl süreli bir kira sözleşmesinde, 1 yıllık ana dönemin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresi hesaplanır (toplam 11 yıl). Kiraya veren, bu 10 yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi göndermek zorundadır. Tahliye davası ise ihtar sürelerine riayet edilerek bu takip eden uzama yılının bitiminde açılabilir.
Hesaplama Örneği: 01.01.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi ele alındığında, bu sözleşmenin ana süresi 01.01.2016 tarihinde sona erer. Bu tarihten itibaren hesaplanacak 10 yıllık yasal uzama süresi 01.01.2026 tarihinde dolmaktadır. Kiraya veren, bu sürenin dolmasının ardından takip eden uzama yılının (01.01.2026 - 01.01.2027 döneminin) bitiminden en az 3 ay önce, yani en geç 01.10.2026 tarihine kadar kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Tahliye davası ise bu dönemin sona erdiği 01.01.2027 tarihinden sonra açılabilir.
Sözleşmenin Başlangıçta Uzun Süreli Yapılması Tahliye Hakkını Nasıl Etkiler?
Kira sözleşmesinin en başında 10 yıl gibi uzun süreli yapılması durumunda kiraya veren, ilk 10 yılın bittiği tarihte bu maddeye dayanarak doğrudan tahliye talep edemez. Kanun, sözleşme süresinin kendisinden değil, "on yıllık uzama süresinin" tamamlanmasından bahsetmektedir. Dolayısıyla, başlangıçta 10 yıllık yapılan bir sözleşmenin bitiminden sonra ayrıca bir 10 yıllık uzama süresinin geçmesi ve takip eden 1 yılın beklenmesi gerekir; yani yasal tahliye hakkı ancak toplamda 21. yılın bitiminde doğar.
Yeni Sözleşme İmzalamak veya Ek Protokol Yapmak 10 Yıllık Süreyi Sıfırlar mı?
Kira ilişkisi devam ederken tarafların bir araya gelerek sıfırdan "yeni bir kira sözleşmesi" imzalaması, önceki tüm uzama sürelerini tamamen sıfırlar. 10 yıllık uzama süresi, bu yeni imzalanan sözleşmenin bitim tarihinden itibaren baştan işlemeye başlar ve kiraya verenin gerekçesiz tahliye hakkını uzun yıllar elinden alır. Buna karşın, mevcut sözleşmenin devamı kapsamında olan, sadece kira bedelini revize eden veya belirli maddeleri değiştiren "ek protokoller" yeni bir sözleşme olarak kabul edilmemektedir.
Kiracı Nasıl Mahkemeye Verilir ve Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
Bir mülk sahibinin kiracı nasıl mahkemeye verilir sorusuna yönelik atacağı temel adım; kanuni tahliye gerekçelerini içeren, usulüne uygun hazırlanmış bir dava dilekçesini yetkili Sulh Hukuk Mahkemesine sunmaktır. Hukuki açıdan davanın açılabilmesi için gerekli harç ve gider avanslarının yatırılması, delillerin ve ihtarname kayıtlarının dilekçeye eklenmesi ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili kılınması gerekir. Ancak dava dilekçesinin hukuki mesnedinin kurgulanması, doğru kanun maddelerine dayanılması ve usul işlemlerinin noksansız tamamlanması yüksek düzeyde teknik bilgi gerektirdiğinden, bu sürecin en başından itibaren uzman bir kira avukatı vasıtasıyla başlatılması hak kayıplarını önleyen en güvenli yoldur.
Usul hukukundaki güncel düzenlemelere göre, tahliye veya kira tespit davaları açılmadan önce Zorunlu Arabuluculuk sürecinin işletilmesi yasal bir dava şartıdır. Arabuluculuk bürosuna başvurulmadan doğrudan mahkemeye gidilmesi halinde dava, mahkeme tarafından esasa girilmeden usulden reddedilir.
Ancak ilamsız icra yoluyla başlatılan (Örnek No: 13 veya 14) takipler neticesinde İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak "itirazın kaldırılması ve tahliye" davaları bu kuralın dışındadır. Bu istisna haricindeki tüm tahliye senaryolarında, kiracı nasıl mahkemeye verilir sürecinin ilk ve zorunlu adımı adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurarak süreci başlatmaktır.
Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ve Tahliye Davası İlk Celsede Biter mi?
Ev sahiplerinin uygulamada en çok yanılgıya düştüğü hususların başında davanın sonuçlanma hızı gelmektedir. Tahliye davası ilk celsede biter mi sorusunun cevabı kural olarak hayır. Mahkemelerin genel iş yükü, tebligat aşamaları, bilirkişi incelemeleri (örneğin tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz edilmesi halinde yapılacak imza analizi) nedeniyle yargılama süreci belirli bir takvime yayılır. İmza incelemesi gerektirmeyen veya İcra Hukuk Mahkemesinin dar yetkisiyle çözülebilen tahliye davaları birkaç ay içinde neticelenebilmektedir. Buna karşın genel mahkemelerde (Sulh Hukuk) kiracı tahliye davası ne kadar sürer sorusunun yanıtı, özellikle İstanbul Anadolu (Kartal) Adliyesi gibi dosya yoğunluğunun yüksek olduğu bölgelerde ortalama 6 ay ile 1,5 yıl arasında değişkenlik göstermektedir.
Avukatsız Tahliye Davası Açılır mı?
Türk hukuk sisteminde kişilerin kendi davalarını bizzat açıp icra takiplerini yürütmelerine yasal bir engel bulunmamaktadır; dolayısıyla teknik olarak avukatsız tahliye davası açılması mümkündür. Ancak bu durum, pratik uygulamada mülk sahiplerinin karşılaştığı en büyük risk faktörlerinden biridir. Kira hukuku, esasa yönelik haklılıktan ziyade son derece katı şekil şartlarının ve "hak düşürücü sürelerin" egemen olduğu, usuli bir alandır. Öyle ki, sadece vatandaşların değil, bu alanda uzmanlaşmamış hukukçuların dahi süre hesaplamalarında, ihtar usullerinde veya Yargıtay’ın dinamik içtihatlarında yanılgıya düşebildiği son derece kaygan bir hukuki zeminden bahsedilmektedir.
Günümüzde maliyetleri düşürmek ya da süreci hızlandırmak amacıyla adliye çevrelerindeki arzuhalcilerden alınan basmakalıp matbu dilekçelerle veya yapay zeka araçlarına yazdırılan metinlerle tahliye davası açmak sıklıkla başvurulan bir hata haline gelmiştir. İnternetteki eski verilerle beslenen veya Türk usul hukukunun katı pratiklerine yabancı olan yapay zeka modelleri; yürürlükteki güncel mevzuat sürelerini, zorunlu arabuluculuk şartlarını ve mahkemelerin usullerini hatalı yorumlayarak hukuken geçersiz, hayali dayanaklar üretebilmektedir. Aynı şekilde, arzuhalcilerin her somut olaya uyarlamaya çalıştığı "tek tip" şablonlar, sözleşmenizin başlangıç tarihi, yenilenme şartları veya tarafların hukuki sıfatları gibi davanın kaderini belirleyecek nüansları tamamen göz ardı etmektedir.
Kira uyuşmazlıklarında haklı olmak, davayı kazanmak için tek başına yeterli değildir; o haklılığı yasal süresi içinde ve kusursuz bir usulle mahkemeye sunmak gerekir.
Yapay zeka çıktılarıyla veya kulaktan dolma dilekçelerle açılan ve usul hatası nedeniyle reddedilen bir dava, mülk sahibine sadece ciddi bir maddi yargılama gideri ve karşı vekalet ücreti yüklemekle kalmaz; aynı zamanda tahliye sürecini tamamen çıkmaza sokarak kiracının 3-4 yıl daha yasal olarak taşınmazda kalmasına sebebiyet verir. Bu nedenle, sıfır hata prensibiyle yönetilmesi gereken bu tip hassas süreçlerin, en başından itibaren uzman kira hukuku avukatının süzgecinden geçirilmesi tavsiye edilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1 yıllık sözleşme dolunca kiracı çıkarılabilir mi?
Hayır, sırf 1 yıllık sözleşme süresi doldu diye kiracı taşınmazdan çıkarılamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri uyarınca, kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak fesih bildiriminde bulunmadığı müddetçe kira kontratı kendiliğinden 1'er yıllık dönemler halinde uzar. Ev sahibinin sadece süre bitimine dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmamaktadır.
1 yıllık kira kontratı kaç yıl geçerli?
Belirli süreli olarak yapılan 1 yıllık kira kontratı, taraflar arasında yeni bir anlaşma yapılmasa dahi yasa gereği her yıl kendiliğinden yenilenerek toplamda 11 yıl boyunca (1 ana yıl + 10 yıllık yasal uzama süresi) hukuken geçerliliğini korur. Ancak bu 11 yıllık yasal sınır tamamlandıktan sonra ev sahibinin gerekçesiz tahliye hakkı doğmaktadır. (1+10+1)
Ev sahibi kiracıyı çıkarmak isterse ne kadar süre verebilir?
Ev sahibinin kiracıya tanıyacağı yasal süre, dayanılan tahliye sebebine göre keskin kurallara tabidir. Kira borcunun ödenmemesi (temerrüt) halinde icra takibi veya noter ihtarnamesi ile kiracıya borcu ödemesi için en az 30 gün süre verilmesi zorunludur. 10 yıllık yasal uzama süresinin dolması nedeniyle yapılacak gerekçesiz tahliyelerde ise, yeni dönem başlangıcından en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi ulaştırılmalıdır.
Ev sahibi hangi şartlarda kiracıyı çıkarabilir?
Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda tahdidi (sınırlı) olarak sayılan yasal gerekçelerin varlığında tahliye edebilir. Bu şartlar; geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunması, kira veya aidat bedelinin ödenmemesi (temerrüt), aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi, ev sahibinin ya da yeni malikin konut/işyeri gereksinimi, taşınmazın esaslı tadilatı, kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli evinin olması ve 10 yıllık yasal uzama süresinin dolması gibi nedenlerdir.
Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi ne kadar sürer?
Kirayı ödemeyen kiracının tahliye süreci, icra takibine itiraz edilip edilmediğine göre değişkenlik gösterir. Kiracı borca veya imzaya itiraz etmez ve yasal sürede ödeme yapmazsa, İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak dava birkaç ay içinde hızlıca neticelenebilir. Ancak kiracının takibe itiraz etmesi halinde açılacak davalar, özellikle İstanbul Anadolu (Kartal) Adliyesi gibi dosya yükü fazla olan yerlerde ortalama 1,5 yıl civarında sürebilmektedir.
Davayı kaybeden kiracı kaç günde çıkar?
Mahkeme tarafından verilen tahliye kararı (ilam) mülk sahibi tarafından icra dairesi kanalıyla işleme konulur. İcra müdürlüğü kiracıya bir tahliye emri tebliğ ederek taşınmazı boşaltması için yasal olarak 15 günlük bir süre tanır. Kiracı bu süre zarfında taşınmazı rızasıyla tahliye etmezse, icra memurları ve kolluk kuvvetleri marifetiyle zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Kira en fazla kaç gün gecikirse ihtar çekilir?
Kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan ödeme gününü (vadesini) 1 gün dahi gecikmesi durumunda mülk sahibi yasal olarak noter kanalıyla ihtarname çekme veya tahliye talepli icra takibi başlatma hakkına sahip olur. Türk Borçlar Kanunu’nda ihtar çekebilmek için öngörülmüş asgari bir gecikme gün sınırı yoktur; ödeme günü geçtiği an kiracı hukuken temerrüt riskiyle karşı karşıya kalır.
Kiracıya icra takibi ne kadar sürer?
Kira borcu nedeniyle başlatılan tahliye amaçlı icra takibinde (Örnek No: 13) kanuni bekleme süreleri sabittir. Kiracının takibe ve borca itiraz etmek için 7 günü, borcun tamamını ödemek için ise yasal olarak en az 30 günü bulunmaktadır. Dolayısıyla, icra müdürlüğündeki ilk yasal takip aşaması sürelerin dolması beklenildiğinden asgari 30 ila 40 gün arasında bir zaman dilimini kapsar.
Kiracı icraya itiraz ederse ne olur?
Kiracı yasal 7 günlük süre içerisinde icra takibine itiraz ederse icra müdürlüğü nezdindeki takip işlemleri kendiliğinden durur. Takibin durması üzerine ev sahibi süreci devam ettirebilmek adına, kira sözleşmesinin niteliğine ve itirazın içeriğine göre İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması davası ya da Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmak zorundadır.
Ev sahibi tahliye davasını kazanırsa ne olur?
Ev sahibi tahliye davasını kazandığında mahkemeden taşınmazın boşaltılmasına ilişkin bir tahliye ilamı alır. Bu ilam yasal süreler içinde yetkili icra dairesine sunularak işleme konulur. Mahkeme kararına rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracı, icra memurları ve resmi kolluk kuvvetleri (polis/jandarma) marifetiyle evden çıkarılır ve taşınmaz mülk sahibine fiilen teslim edilir.
İcra tahliye masraflarını kim öder?
Yasal prosedür gereği icra dairesine yatırılması gereken harçlar, çilingir ücreti, taşıma ve nakliye giderleri gibi tüm fiili tahliye masrafları sürecin başında kiraya veren tarafından peşin (avans) olarak ödenir. Ancak icra takibinin ve tahliye işleminin tamamlanmasının ardından, yapılan tüm bu yargılama ve icra giderleri yasal olarak haksız çıkan tarafa, yani kiracıya yükletilir ve kendisinden tahsil edilir.
Kiracı yasal kira artışını kabul etmezse ne olur?
Kiracının yasal olarak belirlenen artış oranının (12 aylık TÜFE ortalaması sınırının) altında bir ödeme yapması veya zammı tamamen reddetmesi hukuken eksik ödeme (temerrüt) hükmündedir. Kiraya veren, eksik kalan artış tutarlarının tahsili ve tahliye talebiyle Örnek No: 13 icra takibi başlatabileceği gibi, bu durum aynı kira yılı içerisinde iki farklı ayda tekrarlanırsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası da açabilir.
Sonuç ve Değerlendirme
Kira uyuşmazlıkları, anayasal güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkı ile sosyal devlet ilkesinin bir gereği olan barınma hakkının doğrudan karşı karşıya geldiği, bu nedenle yargı organlarınca titizlikle incelenen son derece hassas bir hukuki zemindir. Kanun koyucunun kiracıyı koruma felsefesiyle şekillendirdiği Türk Borçlar Kanunu hükümleri, mülk sahiplerinin haklarını ararken tamamen hatasız ve usulüne uygun adımlar atmasını emreder. Bu doğrultuda internet ortamından rastgele indirilen matbu tahliye taahhütnameleri, yasal sürelerin (7 gün, 30 gün, 1 ay veya 3 ay gibi) hatalı hesaplanmasıyla çekilen usulsüz ihtarnameler ya da davanın yanlış mahkemede veya eksik taraflarla ikame edilmesi, mülk sahiplerini telafisi imkânsız hak kayıplarına sürüklemektedir. Uygulamada sıklıkla görüldüğü üzere, sürecin en başında yapılan tek bir usul hatası adeta bir domino etkisi yaratmaktadır. Hatalı içerikle veya yanlış zamanda çekilen bir ihtarname, aylar süren zorunlu arabuluculuk masasında beyhude zaman kaybedilmesine, ardından büyük umutlarla açılan tahliye davasının mahkemede usulden reddedilmesine sebebiyet vermektedir. Bu durum yalnızca davanın kaybedilmesi anlamına gelmemekte; mülk sahibinin ciddi yargılama giderleri, harçlar ve karşı vekalet ücretleri ile karşı karşıya kalmasına, en önemlisi de yasal tahliye sürecinin en baştan alınarak en az 3-4 yıl daha uzamasına yol açmaktadır. Özellikle İstanbul Anadolu (Kartal) Adliyesi gibi iş yoğunluğunun son derece yüksek olduğu yargı çevrelerinde, usul hatası nedeniyle bir davanın reddedilmesi, mülk sahipleri açısından katlanılamaz bir zaman maliyeti doğurmaktadır. Kanunda tahdidi (sınırlı) olarak sayılmış olan kiracıyı kesin tahliye etme sebepleri mevcut olsa dahi, bu sebeplerin mahkeme huzurunda somut delillerle ispatlanması ve usul hukukunun katı çeperlerine takılmaması gerekir. Sürecin kurgulanması; ihtarname metninin teknik olarak kaleme alınmasından tebligat takibine, arabuluculuk müzakerelerinin stratejik yönetiminden icra dairelerindeki takip mekanizmalarına kadar uzanan çok katmanlı bir hukuki zincirdir. Sıfır hata prensibiyle yönetilmesi gereken bu zincirin halkalarından birinin kopması, tüm yasal haklılığı ortadan kaldırabilmektedir. Bu sebeple, hakların korunması, kiralananın yasal, hızlı ve sorunsuz bir şekilde tahliyesinin sağlanması adına atılacak her yasal adımın, alanında uzman kira hukuku avukatının profesyonel süzgecinden geçirilerek yürütülmesi önem arz etmektedir.
Yasal Uyarı
Bu internet sitesinde yer alan ve kiracı nasıl çıkarılır, kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu nedir ya da kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir gibi mülk sahiplerinin sıklıkla araştırdığı konuları barındıran "Kiracı Nasıl Çıkarılır? En Kolay Tahliye Yolları (2026)" başlıklı makale dahil olmak üzere tüm hukuki içerikler, Türkiye Barolar Birliği’nin meslek kurallarına ve reklam yasağı mevzuatına uygun olarak, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Sitede paylaşılan tahliye taahhütnamesi yasal şartları, iki haklı ihtar esasları, kira tespit davası veya kiracı tahliye davası ne kadar sürer gibi hususlardaki açıklamalar somut bir hukuki uyuşmazlığın doğrudan çözümü niteliğinde olmayıp, resmi bir hukuki danışmanlık, hukuki mütalaa ya da avukatlık hizmeti teşkil etmemektedir. Kira hukuku alanındaki katı yasal süreler ve usul kuralları nedeniyle, buradaki genel nitelikteki bilgilere dayanılarak tek taraflı işlem yapılması telafisi imkânsız hak kayıplarına sebebiyet verebileceğinden, mevcut uyuşmazlığınızın yasal çözümü için alanında uzman bir kira hukuku avukatı ile doğrudan profesyonel bir çalışma yürütülmesi önemle tavsiye edilmektedir.
