Tahliye Taahhüdü İle Kiracının Tahliyesi (2026)
- Av. Yunus Emre Aydın
- 19 Ara 2025
- 8 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 20 Ara 2025
Kira hukuku uygulamalarında, kiraya verenler açısından nispeten kiracının en hızlı tahliyesi imkânını tanıyan somut dayanak TBK 352/1 uyarınca düzenlenen tahliye taahhütnamesidir. Ancak bu sürecin usuli hatalardan arındırılarak yönetilmesi için bir kira hukuku avukatı denetiminde ilerlemek, hak kayıplarının önüne geçmek adına kritik bir öneme sahiptir. Bu yazımızda; tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarından hak düşürücü sürelere, Yargıtay’ın içtihatlarından, tahliye davası usullerine kadar merak edilen konuları, hem vatandaşlar için hem de kira hukuku ile ilgilenen avukatlar için detaylı şekilde ele almaya çalıştık.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene sunduğu tek taraflı bir irade beyanıdır. Bu belge, kira sözleşmesinden bağımsız ancak ona dayalı bir taahhüttür ve geçerli olması durumunda kiraya verene kiralananın tahliyesini güvence altına alan en güçlü araçlardan birini sunar.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nedir?
Bir tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi için kanun ve içtihatlarla belirlenmiş bazı şartları taşıması gerekmektedir. Bu şartları şu şekilde sıralayabiliriz:
Yazılı Şekil: TBK m. 352/1 uyarınca taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır; sözlü beyanların hukuken hükmü yoktur.
İmza Sahibi: Belge bizzat kiracı veya özel yetkili vekili tarafından imzalanmalıdır.
Birden Fazla Kiracı: Eğer kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, geçerlilik için tüm kiracıların imzası zorunludur; tek bir kiracının imzası diğerlerini bağlamaz.
Teslimden Sonra Verilme: Taahhütnamenin düzenlenme (tanzim) tarihi, mutlaka kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarih olmalıdır.
Baskı Karinesi: Kira sözleşmesi ile aynı gün veya daha önceki bir tarihte imzalanan taahhütnameler, kiracının barınma ihtiyacı baskısı altında olduğu kabul edilerek (müzayaka hali) geçersiz sayılır.
Belirlilik: Tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak hiçbir tereddüde yer vermeyecek şekilde açıkça belirtilmesi gerekir.
Boş Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulması
Uygulamada en sık karşılaşılan durum, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin yapıldığı sırada boş olarak imzalanması ve tarihlerin sonradan doldurulmasıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik görüşüne göre; boş bir belgeye imza atarak karşı tarafa veren kişi, belgenin anlaşmaya uygun doldurulacağı yönünde bir güven ilişkisi kurmuş sayılır ve “beyaza imza kuralları” kapsamında bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır.
Tarihlerin sonradan rıza dışı doldurulduğu iddiası ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanıkla (şahit) ispat bu konuda mümkün değildir.
Taahhütname metninde "halen kiracı olarak kullanmakta olduğum" ibaresinin bulunması, belgenin teslimden sonra verildiğine dair güçlü bir karine teşkil eder.
Tahliye Taahhütnamesinde Aile Konutu İtirazı ve Eşin Rızası
Taşınmazın aile konutu niteliğinde olması, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 194 uyarınca eşin rızasını zorunlu kılar. Kiracı olmayan eşin rızası alınmadan verilen taahhütler kural olarak geçersizdir. Ancak güncel BAM ve Yargıtay kararlarına göre, aile konutu itirazının dinlenebilmesi için eşin, mülkün aile konutu olduğunu kiraya verene icra takibi veya dava açılmasından önce yazılı olarak bildirmesi şarttır. Takip başladıktan sonra yapılan bildirimler tahliye sürecini durdurmamaktadır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/4794 K. 2018/11923 T. 02.05.2018:"Dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi taraf olmayan eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez."
Yeni Malik Eski Tahliye Taahhütnamesine Dayanabilir Mi?
Taşınmazı satın alan yeni malik, külli halefiyet ilkesi gereği eski malik döneminde verilen tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Ancak yeni malikin, taşınmazı iktisap ettiği gün aldığı tahliye taahhütnamesi, kira ilişkisinin kurulduğu tarihle aynı olması nedeniyle geçersiz sayılmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinde Hak Düşürücü Süre Nedir? Süre Uzatılabilir Mi?
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre "hak düşürücü" niteliğindedir. Bu sürenin geçirilmesi durumunda, söz konusu taahhütnameye dayanarak tahliye talep etme hakkı ortadan kalkar.
Kiraya veren tarafından, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren başlayan bir aylık hak düşürücü süre içerisinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirilmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı boyunca yasal olarak uzar. Bu bildirim mutlaka yazılı olarak yapılması gerekmekte olup noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup ile de yapılabilir. Burada önemli olan husus ilgili bildirimin mutlaka kiracıya tebliğ edilmesi gerektiğidir. O sebeple sadece ihtar çekmek ile yetinilmemeli mutlaka tebliğ olup olmadığının takip edilmesi gerekmektedir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Kiraya veren, tahliye taahhüde dayanarak tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde ilamsız tahliye takibi (Örnek No: 14) başlatabilir. İcra dairesi aracılığıyla kiracıya bir tahliye emri gönderilir. Kiracı, tebligatı aldıktan sonra 7 gün içinde itiraz edebilir. Kiracı itiraz etmezse, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün sonra icra marifetiyle taşınmazın tahliye edilmesi sağlanır.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Durumunda Görevli Mahkeme ve Dava Türleri Nelerdir?
İcra takibi yapıldığında kiracının itiraz etmesi durumunda, sürecin hangi mahkemede devam edeceği eldeki taahhütnamenin niteliğine ve itirazın niteliğine göre değişir:
Noter Onaylı Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Halinde Nerede Dava Açılır?
Noter onaylı tahliye taahhütnamesi İİK m. 68/1 uyarınca kesin delil teşkil eder. Kiracı itiraz etse dahi, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nde "itirazın kaldırılması ve tahliye" davası açabilir. Bu yargılama türü oldukça hızlı sonuçlanır.
Adi Yazılı Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Halinde Nerede Dava Açılır?
Kiracı imzaya veya tarihe açıkça ve ayrıca itiraz etmezse: İcra Hukuk Mahkemesi'nde "itirazın kaldırılması ve tahliye" davası açılır.
Kiracı imzaya veya tarihe açıkça ve ayrıca itiraz ederse: İcra Hukuk Mahkemesinin bu uyuşmazlığı çözme yetkisi yoktur. Kiraya veren bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "İtirazın İptali ve Tahliye Davası" açmak zorundadır. Kiracının itirazı üzerine takibin durması nedeniyle açılacak "İtirazın İptali ve Tahliye Davası" Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görüldüğü için, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan dava açılması durumunda, mahkeme davayı "dava şartı yokluğu" nedeniyle usulden reddedecektir. Bu davada bilirkişi incelemesi (imza analizi) yapılması gerekir.
Önemli Not: Tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz halinde ispat yükü davacı kiraya verendedir
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7122 K. 2017/17145 T. 06.12.2017: "Davada tahliye taahhütnamesine dayanan davacı olup, bu taahhütnamedeki imzanın davalının eli ürünü olduğuna ilişkin ispat yükü de davacı kiraya verene ait iken, ispat yükü ters çevrilip davalı tarafa yükletilerek yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir."
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Doğrudan Tahliye Davası
İcra takibi yapmadan, önce arabuluculuk sürecinin tamamlanarak doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Bu yol, imza ve tarih gibi itirazların mahkemece esastan incelenmesine olanak tanır ancak icra takibine göre daha uzun sürebilir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Kararlarına Karşı Tehiri İcra Kararı Alınabilir Mi?
İcra Hukuk Mahkemesi'nden alınan "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" kararı için tehir-i icra mümkün değildir. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülen itirazın iptali davası sonucunda verilen tahliye kararlarına karşı tehiri icra kararı alınması hukuken mümkündür.
İcra Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlar maddi anlamda kesin hüküm teşkil eden bir ilam niteliğinde değildir. Sadece takip hukukuna özgü, mevcut takibin devamını sağlayan kararlar oldukları için İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 36 kapsamındaki tehiri icra korumasından yararlanamazlar.
Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yapılan yargılama genel hükümlere tabidir ve sonucunda verilen karar maddi anlamda kesin hüküm teşkil eden bir ilam niteliğindedir. İİK m. 36 uyarınca, ilam niteliğindeki bu kararların icrası, teminat gösterilerek üst mahkeme incelemesi sonuna kadar durdurulabilir. Ancak son dönemlerde bazı mahkemelerin tehir-i icra taleplerini reddettikleri de görülmektedir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı verilen tahliye kararlarına karşı tehiri icra kararının nasıl alınacağı hususuna dair ilgili makalemizi inceleyebilirsiniz: Tehir-i İcra (İcranın Geri Bırakılması) Nedir?
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye kaç ay sürer?
Sürecin hızı kiracının tutumuna bağlıdır. Eğer kiracı tahliye emrine (Örnek No: 14) 7 gün içinde itiraz etmezse, tahliye yaklaşık 1-2 ay içinde tamamlanabilir. Ancak imzaya veya tarihe itiraz edilmesi durumunda açılacak davalar, mahkemelerin iş yüküne göre 6 aydan 1,5 yıla kadar sürebilmektedir.
Tahliye taahhütnamesi kiracıyı çıkarmak için yeterli midir?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kiraya verene kiralananı tahliye ettirme imkânı tanıyan en güçlü hukuki araçlardan biridir. Ancak kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa, kiraya verenin yasal süreleri içinde icra takibi veya tahliye davası yollarından birini kullanması şarttır.
Tahliye taahhütnamesi var kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım?
Taahhüt edilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı mülkü boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Bu sürenin geçirilmesi hak kaybına yol açar.
Tahliye taahhütnamesi 1 ay geçerse ne olur?
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren başlayan bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Eğer bu 1 aylık süre içinde ihtar çekilmez, icra takibi başlatılmaz veya dava açılmazsa, kiraya veren söz konusu taahhütnameye dayanarak tahliye talep etme hakkını kaybeder.
Tahliye taahhütnamesi yeni ev sahibine geçer mi?
Evet, geçer. Taşınmazı satın alan yeni malik, kira sözleşmesinin tüm hak ve borçlarını devraldığı gibi, eski malik döneminde alınmış geçerli tahliye taahhüdüne dayanarak da yasal süreç başlatabilir.
Kiracı tahliye taahhütnamesi hangi durumda geçersiz olur?
Aşağıdaki durumlar taahhütnameyi geçersiz kılar:
Yazılı şekilde yapılmamışsa.
Tahliye tarihi açık ve belirli değilse.
Düzenleme (tanzim) tarihi, mülkün tesliminden önceki bir tarihse veya kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa.
Sözleşmede birden fazla kiracı varken tüm kiracıların imzası yoksa.
Tahliye taahhütnamesi noterden yapılması şart mıdır?
Hayır, şart değildir. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı (noter onaysız) taahhütnameler de geçerlidir. Ancak noter onayı, imzaya veya tarihe itirazı büyük ölçüde engellediği ve ispat kolaylığı sağladığı için tavsiye edilir.
Boş tarihli (beyaza imza) tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Evet, geçerlidir. Yargıtay'a göre, boş belgeye imza atan kiracı, belgenin üzerinin sonradan doldurulmasına rıza göstermiş sayılır ve bu durum belgenin sahteliği anlamına gelmez. Kiracı aksini (anlaşmaya aykırı doldurulduğunu) ancak yazılı delille ispatlayabilir.
Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı ne yapmalı?
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmakla yükümlüdür. Eğer tarihlerin rıza dışında doldurulduğunu veya baskı altında imzaladığını iddia ediyorsa, bu iddialarını mahkeme huzurunda somut ve yazılı delillerle kanıtlamak zorundadır.
Kiracı tahliye taahhütnamesine itiraz ederse ne olur?
İcra takibi sırasında itiraz edilirse takip durur. Bu durumda kiraya verenin, taahhütnamenin ve itirazın niteliğine göre İcra Hukuk Mahkemesi'nde "itirazın kaldırılması" veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "itirazın iptali" davası açması gerekir.
Tahliye taahhütnamesinde nelere dikkat edilmeli?
Özellikle düzenleme (tanzim) tarihinin kiralananın tesliminden sonraki bir tarih olmasına, tahliye tarihinin gün/ay/yıl olarak net belirtilmesine ve tüm kiracıların imzalarının eksiksiz olmasına dikkat edilmelidir.
Tahliye taahhütnamesi her yıl yenilenir mi?
Hayır, yenilenmesi gerekmez. Kiralananın tesliminden sonra usulüne uygun olarak alınmış tek bir geçerli tahliye taahhütnamesi, kira ilişkisi devam ettiği sürece geçerliliğini korur.
Tahliye taahhütnamesi fotokopisi geçerli midir?
İcra takibi veya davada belgenin aslının sunulması şarttır; fotokopi belgeler, kiracının itirazı durumunda ispat açısından yetersiz kalacaktır.
Tahliye taahhütnamesi için tek imza yeterli midir?
Sadece tek bir kiracı varsa yeterlidir. Ancak kira sözleşmesinde birden fazla kiracı taraf olarak yer alıyorsa, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için hepsinin imzası şarttır.
Kesinleşmiş tahliye kararı durdurulabilir mi?
Hayır durdurulamaz. Ancak kesinleşmemiş olan; Sulh Hukuk Mahkemesi'nden alınan tahliye ilamları, "tehiri icra" kararı ile durdurulabilir. Bunun için kiracının mahkemeye teminat (genellikle 3 aylık kira) depo etmesi gerekir. İcra Hukuk Mahkemesi kararlarında ise tehiri icra yolu kapalıdır.
Tahliye davasını kaybeden kiracı ne kadar öder?
Dava sonunda haksız çıkan kiracı, yargılama giderlerini ve karşı vekalet ücretini ödemekle yükümlüdür.
Kiracı tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda mı?
Hayır, kanunen böyle bir zorunluluk yoktur. Tahliye taahhütnamesi tarafların serbest iradesiyle verilir.
Tahliye taahhütnamesi en fazla kaç yıl sürer?
Tahliye taahhüdünün geçerliliği için yasal bir "tavan yıl" sınırı yoktur; taahhüt edilen tarihin belirli olması yeterlidir. Önemli olan, tanzim tarihinden sonraki makul bir tahliye gününün belirlenmiş olmasıdır.
Tahliye kararına rağmen kiracı evi boşaltmazsa ne olur?
Tahliye emrinin veya mahkeme kararının kesinleşmesine rağmen kiracı çıkmazsa kiraya veren, icra memuru ve gerekmesi halinde polis eşliğinde taşınmazın cebri icra yoluyla tahliye edilmesini sağlayabilir.
Sonuç ve Genel Değerlendirme
Tahliye taahhütnamesi, kira hukuku çerçevesinde kiraya verenler için kiralananın tahliyesini sağlayan en hızlı, güçlü ve etkili hukuki enstrümanlardan biridir. Ancak bu belgenin sağladığı hukuki güç; yazılı şekil, imza ve özellikle tanzim/tahliye tarihlerinin doğruluğu gibi sıkı geçerlilik şartlarına tam olarak riayet edilmesine bağlıdır.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan "beyaza imza" (boş taahhütname) durumlarında, Yargıtay'ın kiracı aleyhine geliştirdiği katı tutum, bu belgenin tanzimi ve imzalanması aşamasında her iki taraf için de yüksek derecede dikkat gerektirmektedir. Kiracıların boş belgeye imza atarak doğacak sonuçlara katlanmak zorunda kalması, mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasındaki dengenin usul hukuku kuralları ile nasıl şekillendiğini açıkça göstermektedir.
Tahliye sürecinin başarıyla sonuçlanması için yalnızca geçerli bir belgeye sahip olmak yeterli değildir; tahliye tarihinden itibaren başlayan bir aylık hak düşürücü sürenin takibi ve itiraz durumunda (icra hukuk veya sulh hukuk mahkemesi) doğru davanın ikame edilmesi hayati önem taşır. Usuli bir hata veya sürenin kaçırılması, eldeki belgenin tüm işlevini yitirmesine ve telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesine dayalı tüm süreçlerin bir kira hukuku avukatı denetiminde, profesyonel hukuki destek alınarak yürütülmesi en sağlıklı yaklaşım olacaktır.
Yasal Uyarı
Bu makalede yer alan tüm bilgiler; konut ve çatılı işyeri kiraları, tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ve uygulama usulleri hakkında genel bir çerçeve çizmek amacıyla bilgilendirme mahiyetinde hazırlanmıştır. Paylaşılan içerikler, somut bir uyuşmazlığa yönelik hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti teşkil etmez. Kira hukuku dinamik bir yapıya sahip olup; mevzuat değişiklikleri, güncel Yargıtay içtihatları ve her somut olayın kendine has özellikleri davanın seyrini değiştirebilir. Bu nedenle, içerikte yer alan genel bilgiler üzerinden bireysel işlem yapılmasından doğabilecek hak kayıplarından yazar veya hukuk bürosu sorumlu tutulamaz. Hak kaybı yaşamamak adına bir kira hukuku avukatına danışmanız önemle tavsiye edilir.
Yorumlar