Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre Tazminatı (2026)
- Av. Yunus Emre Aydın
- 28 Ara 2025
- 7 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 29 Ara 2025
Bir kira sözleşmesini vaktinden önce sonlandırmak, sadece anahtarı teslim edip taşınmak kadar basit değildir. Hukuk sistemimizde kira sözleşmeleri tarafları bağlayıcıdır ; bu nedenle kiracının süresinden önce evi veya işyerini boşaltması, mülk sahibinin uğrayacağı kira kaybının tazmin edilmesini gerektirir. TBK 325 uyarınca "makul süre tazminatı" olarak adlandırılan bu ödeme, taşınmazın benzer şartlarla yeniden kiralanabileceği süreyi kapsar.
İçindekiler:
Kiracının Erken Tahliye Halindeki Sorumluluğu
Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi, kiracının sözleşme süresine veya fesih bildirim dönemine uymadan kiralananı geri vermesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçlarının, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam edeceğini hükme bağlamıştır.
TBK Madde 325 - Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Makul Süre Tazminatı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Makul süre, tahliye edilen taşınmazın aynı şartlarla (kira bedeli, kullanım amacı vb.) ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğini ifade eder.
Yargıtay Uygulaması: Yargıtay yerleşik içtihatlarında, taşınmazın bulunduğu yer, mevsimsel özellikler ve ekonomik koşullar göz önüne alınarak bu sürenin genellikle 3 ay olduğunu kabul etmektedir.
İhbar Şartının Etkisi: Eğer kira sözleşmesinde "Kiracı 1 ay önceden bildirmek şartıyla tahliye edebilir" gibi bir madde varsa, taraflar makul süreyi kendi iradeleriyle belirlemiş sayılırlar. Bu durumda kiracı sadece sözleşmedeki ihbar süresi kadar tazminattan sorumlu olur.
Süre Sınırı: Kiracının sorumluluğu, her halükarda sözleşmenin asıl bitiş tarihini geçemez. Ayrıca taşınmaz makul süre dolmadan aynı şartlarda yeniden kiraya verilirse, kiracının borcu yeni kiracının kira ödemeye başladığı tarihte sona erer.
Kiraya Verenin Zararı Artırmama Külfeti
Kiraya veren, taşınmazın boş kaldığı süreci suistimal edemez. TBK m. 325/2 uyarınca kiralayanın tazminat miktarından indirmesi gereken kalemler şunlardır:
Gider Tasarrufu: Kiralanan boş kaldığı için kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler.
Başka Şekilde Elde Edilen Yararlar: Taşınmazın bu süreçte kiralayan tarafından kullanılması veya geçici olarak başkasına kullandırılması.
Kasten Kaçınılan Gelirler: Kiraya verenin taşınmazı bilerek boş tutması veya emsalin çok üzerinde fiyat isteyerek kiralanmasını zorlaştırması durumunda tazminat hakkı kısıtlanır.
Anahtar Teslimi ve İspat Külfeti
Hukuki süreçte en çok yapılan hata, anahtarın kapıcıya bırakılması veya masanın üstüne konulmasıdır.
İspat Yükü: Kiralananın tahliye edildiğini ve anahtarların teslim edildiğini ispat yükü kiracıya aittir.
Noter İhtarı: Kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınırsa, kiracı derhal notere başvurarak anahtarı teslim ettiğini bildirmeli veya mahkemeden "tevdi mahalli tayini" talep etmelidir. Aksi takdirde kira işlerliği devam eder.
Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre Tazminatı Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/9451 K. 2020/6481 T. 12.11.2020:"İcra Mahkemesince verilen tahliye kararına kendi kusuru ile sebep vermiş olan davacı kiracı erken tahliye nedeniyle anahtar teslim tarihinden itibaren makul süre kadar kira bedelinden sorumludur. Bu durumda Mahkemece, mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiraya verenin gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun, Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanması, belirlenecek makul süre kadar kira parasından davacı kiracının sorumlu olduğu gözetilerek menfi tespit istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle de hükmün bozulması gerekirken(...)"
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5409 K. 2019/1651 T. 27.02.2019:"Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiraya verenin bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür. Davacı kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden oluşur. Bununla birlikte taraflar arasında 01.01.2014 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin “Özel Koşullar” bölümünün 6. maddesinde ''Kiracı kiralananı boşaltmak istediği takdirde en az 30 gün evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder." şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 30 gün olarak belirlediği ve davalı kiracı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı tahliye ettiğine göre, tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 30 günlük makul süre tazminatına ve 30 gün için aidat bedeline karar verilmesi gerekirken eksik değerlendirme ile yazılı şekilde 7 aylık makul süre tazminatı ve 7 aylık aidat bedeli üzerinden hüküm tesisi doğru değildir."
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/5073 K. 2020/3938 T. 07.07.2020:"Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.05.2012 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin “Hususi Şartlar” bölümünün 9. maddesinde ''...Kiracı, 3 ay öncesinden noter vasıtasıyla kiralayana ihbarda bulunmak kaydıyla kiralananı tahliye edebilecektir. Bu takdirde, fiilen kullanılmayan aylara ilişkin kira bedelleri, mal sahibi binayı tekrar kiraya verdiğinde kiracıya tekrar iade edilecektir" şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 3 ay olarak belirlediği ve davalı kiracı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı tahliye ettiğine göre, tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 3 aylık makul süre tazminatına karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde 7 aylık makul süre tazminatı üzerinden hüküm tesisi doğru değildir."
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2300 K. 2025/4229 T. 23.09.2025:"Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki 22.06.2015 başlangıç tarihli ve 3+3 yıl süreli kira sözleşmesinin (6/c) maddesinde ‘’sözleşme süresi dolmadan ve 6 ay önce feshi ihbarda bulunmamaları (yani 3 yıllık süre ve takip eden 3 yıllık süre) kiracının tahliyesi durumunda 6 aylık kira bedelini mal sahibi kiracıdan erken boşaltma tazminatı olarak talep eder.’’ hükmünün kararlaştırıldığı, özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları bu şartın tacir olan tarafları bağlayacağı, davalı kiracının 11.04.2017 tarihli ihtarnamesi ile 22.10.2017 tarihi itibarıyla sözleşmeyi feshettiğini bildirdiği akabinde 25.10.2017 tarihinde anahtarı teslim ederek kiralananı tahliye ettiğini, bu durumda davalı kiracı ilk 3 yılllık süre dolmadan taşınmazı tahliye ettiğinden sözleşmenin (6/c) maddesine göre 6 aylık kira bedelini erken boşaltma tazminatı olarak ödemek zorunda olduğundan bu miktara hükmedilmesi ve dava tarihinden itibaren faize karar verilmiş olmasında usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. (...) Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesi nedeniyle erken tahliye tazminatının tahsili istemine ilişkindir. (...) Tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir."
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13460 K. 2015/9625 T. 09.11.2015:"Davalı vekilinin makul süre kira bedeline yönelik temyiz itirazlarına gelince ;Dava konusu dükkanın 01.08.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiracı kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından sorumludur. Anahtar teslim tarihinden sonraki süreçte ise davalının sorumluluğu taşınmazın olağan şartlarda yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar olan süre ile sınırlıdır. Konu, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK.nun 325.maddesinde düzenlenmiş olup, buna göre kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarda gerekli çaba gösterilerek kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Mahkemece alınan 28.09.2012 tarihli bilirkişi raporunda kiralanan taşınmazın 30/04/2009 tarihinde tahliye edildiği, bu tarihten itibaren 3,5 ay içerisinde yeniden kiraya verilebileceği belirtilmiştir. Ancak kiracının erken tahliye halinde sorumluluğu kira süresi ile sınırlıdır. Kira süresinin 01.08.2009 tarihinde sona erdiği dikkate alınarak bu tarihe kadar olan kira parasına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde kira sözleşmenin süresini aşar şekilde kira parasına karar verilmesi doğru değildir."
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8508 K. 2019/5218 T. 10.06.2019:"6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi gereğince kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere makul süre, kiralanın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği süre olup kiralananın daha düşük bedelle kiraya verilmesi durumunda kiracının sorumluluğu makul süre boyunca sona eren kira sözleşmesinde ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile yeniden imzalanan kira sözleşmesinde belirlenen bedel arasındaki fark oranında devam eder. Mahkemece, asıl dava bakımından kiracı davalının sorumluluğunun yeniden kiraya verilme tarihi sonrasında da makul süre boyunca kira bedelleri arasındaki fark bakımından devam edeceği gözetilerek buna göre hesaplama ve değerlendirme yapılarak hüküm kurulması; karşı dava bakımından ise yukarıda değinilen ve sözleşmenin 7. maddesinde yer alan depozito iadesine dair hüküm asıl dava ile birlikte değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."
Sonuç ve Değerlendirme
Kira sözleşmesinin süresinden önce ve haklı bir neden olmaksızın feshedilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca "haksız fesih" niteliğindedir ve kiracıya taşınmazın boş kaldığı makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olma yükümlülüğü yükler. Yargıtay yerleşik içtihatlarında bu makul süreyi taşınmazın cinsi ve yerel ekonomik koşullar ışığında genellikle 3 ay olarak takdir etse de sözleşmede taraflarca kararlaştırılan özel ihbar süreleri bu genel uygulamanın önüne geçerek tarafları bağlayıcı hale gelmektedir. Diğer taraftan kiralayanın, taşınmazın boş kaldığı süreci suistimal etmeme ve zararı artırmama külfeti bulunmaktadır; zira kasten engellenen kiralama gelirleri veya gider tasarrufları tazminat miktarından mahsup edilmek zorundadır. Uygulamada en sık karşılaşılan hak kayıpları ise anahtar teslim sürecinin noter kanalıyla veya yazılı tutanakla ispat edilememesinden kaynaklanmakta olup bu durum kira işlerliğinin devam etmesine sebebiyet verebilmektedir. Bu denli teknik detayları barındıran ve her somut olayda farklı kriterlerin (tacirlik sıfatı, taşınmazın niteliği vb.) değerlendirildiği uyuşmazlıklarda, sürecin bir kira avukatı aracılığıyla takip edilmesi, hakkaniyete uygun bir tazminat miktarının tespiti ve usuli hataların önlenmesi açısından elzemdir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı 1 yıllık sözleşme bitmeden evden çıkabilir mi?
Evet, çıkabilir; ancak bu haksız bir fesihtir. Kiracının erken çıkması durumunda kiracı, evin yeniden kiralanabileceği makul süre (genellikle 3 ay) kadar tazminat ödemekle yükümlü olur.
Kiracı erken çıkarsa depozito (güvence bedeli) yanar mı?
Hukukta "depozitonun yanması" kavramı yoktur. Ancak ev sahibi, erken tahliyeden doğan "makul süre tazminatını" ve varsa ödenmemiş borçları depozitodan mahsup edebilir. Kalan miktar kiracıya iade edilmelidir.
Evden çıkarken son ayın kirası ödenir mi?
Evet, ödenmelidir. Depozito, kira yerine geçmez. Kiracı kirasını öder, tahliye sonrası mahsuplaşma yapılarak kalan depozito iade alınır.
Kira sözleşmesinden 14 gün içinde cayma hakkı var mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kapıdan satışlardaki gibi genel bir "14 günlük cayma hakkı" bulunmaz. Sözleşme imzalandığı an yürürlüğe girer. Ancak kiracı henüz taşınmazı kullanmaya başlamadan cayarsa, yine de makul süre tazminatı gündeme gelebilir.
Kiracı evden çıkarken boya yapmak zorunda mı?
Kiracı, taşınmazı "olağan kullanım" sonucu oluşan eskimelerle teslim edebilir. Eğer sözleşmede "boyalı teslim edildi, boyalı alınacak" şeklinde özel bir madde yoksa, sadece zamanla kirlenen duvarlar için boya yapma zorunluluğu yoktur.
Peşin ödenen kira geri alınabilir mi?
Evet. Örneğin 1 yıllık kira peşin ödenmiş ve kiracı 6. ayda çıkmışsa; kiralayan 3 aylık makul süre tazminatını keserek kalan 3 aylık peşin bedeli iade etmek zorundadır.
Sözleşmede "Erken çıkarsa kalan tüm kiralar ödenir" maddesi geçerli mi?
Bu madde "cezai şart" niteliğindedir. Konut kiralarında bu tür ağırlaştırılmış şartlar kural olarak geçersizdir. Ancak çatılı işyeri kiralarında (tacirler arası) belirli şartlarla geçerli olabilir; fakat hâkim her zaman fahiş bulduğu cezai şartı indirebilir.
Yasal Uyarı
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve Yargıtay kararlarındaki güncel değişiklikler nedeniyle somut uyuşmazlıklarda bir kira avukatından profesyonel yardım alınması önemle tavsiye edilir. İçeriğin izinsiz kullanımı ve paylaşımı yasaktır.