Kiracının veya Eşinin Konutu Olması Nedeniyle Tahliye (2026)
- Av. Yunus Emre Aydın
- 21 Ara 2025
- 3 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 23 Ara 2025
Kiracının veya Eşinin Konutu Olması Nedeniyle Tahliye Nedir?
Türk Borçlar Kanunu Madde 352/3 hükmüne göre: "Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir." Bu hüküm, sadece konut kiraları için geçerli olup işyerleri için uygulanamaz.
Kiracının veya Eşinin Konutu Olması Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nedir?
Mahkemenin tahliye kararı verebilmesi için aşağıda belirtilen şartların kümülatif olarak gerçekleşmesi zorunludur:
Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları Şartı
TBK, mülga 6570 sayılı Kanun'daki "aynı şehir veya belediye" kriterini daraltarak "aynı ilçe veya belde" sınırlarını esas almıştır. Özellikle büyükşehirlerde, kiracının veya eşinin konutunun farklı bir ilçede olması (örneğin Üsküdar'da kirada otururken Maltepe'de evinin olması) tahliye davası açılmasına engel teşkil eder.
Oturmaya Elverişlilik Kriteri ve Sosyal Durum Analizi
Konutun sadece varlığı yeterli olmayıp, kiracının ve ailesinin sosyal konumu, ekonomik düzeyi, aile nüfus sayısı ve sağlık durumu itibarıyla "oturulabilir nitelikte" olması şarttır.
Fiziki Durum: 3-4 çocuklu bir aile için 1+1 niteliğindeki konut elverişli kabul edilemeyecektir.
Sağlık ve Kat Farkı: Kiracının veya eşinin ağır bir hastalığı (örneğin kemik erimesi) varsa, asansörsüz bir binadaki üst kat daire elverişli sayılmayabilir; ancak binaların benzer özelliklerde olması durumunda bir kat farkı tahliyeye engel görülmez.
Konutta Başkasının Oturması: Konutun içinde başka bir kiracının olması, konutun elverişliliğini ortadan kaldırmaz; zira kiracı da kendi konutu için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Kiraya Verenin Bilgisizliği (Sözleşme Başında Bilmeme Şartı)
Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiracının veya eşinin bu konuta sahip olduğunu bilmiyor olmalıdır. Kiraya verenin bu durumu araştırma yükümlülüğü yoktur; önemli olan fiilen bilip bilmediğidir. Eğer sözleşmede kiracının bir evi olduğu belirtilmişse, kiraya veren bu durumu zımnen kabul etmiş sayılır.
Konutun Edinilme Zamanı: Sözleşme Sonrası Alınan Evler
Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri, konutun sözleşme tarihinden sonra edinilmesidir. Ankara ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemeleri'nin istikrar kazanmış kararlarına göre; kiracının oturulabilir nitelikteki konutu kira sözleşmesinin kurulmasından sonra edinmesi tahliye davası açılmasına engel değildir.
Tahliye Davası Açma Süresi ve Hak Düşürücü Süreler
Tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyularak bir ay içinde açılmalıdır.
Sürenin Uzatılması (TBK m. 353): Kiraya veren, bu bir aylık süre içinde veya öncesinde kiracıya "dava açacağını" yazılı olarak bildirirse (ihtarname tebliğ ettirirse), dava açma hakkı bir kira yılı boyunca uzamış sayılır.
Aktif Husumet ve Birden Fazla Kiraya Veren Olması Durumu
Dava Hakkı: Dava açma hakkı kural olarak sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir.
Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti: Kiraya veren taraf birden fazlaysa, ihtarların birlikte çekilmesi ve davanın birlikte açılması zorunludur (mecburi dava arkadaşlığı). Bu eksiklik sonradan giderilemez.
Yeni Malik: Taşınmazı satın alan yeni malik de bu maddeye dayanarak tahliye isteyebilir.
Zorunlu Arabuluculuk ve Yargılama Usulü
Bu tahliye davasını açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması bir dava şartıdır. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Mahkemece mutlaka taşınmaz başında keşif yapılarak bilirkişi raporu alınmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı evi davadan sonra satarsa ne olur?
Konutun dava açıldığı sırada var olması yeterlidir; davadan sonra satılmasının davaya bir etkisi yoktur, dava açıldığı andaki duruma göre sonuçlandırılır.
Eşlerin ayrı yaşaması durumu tahliyeyi etkiler mi?
Kanun "birlikte yaşadığı eşi" ibaresini kullandığından, eşlerin fiilen ve hukuken birlikte yaşaması şarttır; ayrılık kararı varsa bu madde işletilemez.
Kiracının kendi evi varsa tahliye nasıl gerçekleştirilir?
Türk Borçlar Kanunu Madde 352/3 hükmüne göre: "Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir."
Kiracının oturacak başka bir evinin olması tahliye sebebi midir?
Evet TBK Madde 352/3 şartları oluştuysa tahliye sebebidir.
Sonuç ve Değerlendirme
Kiracının veya eşinin konutu olması nedeniyle tahliye süreci, mülkiyet hakkını koruyan güçlü bir mekanizma olsa da katı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere bağlıdır. Özellikle "oturmaya elverişlilik" kavramının sübjektif değerlendirmelere açık olması ve ilçe sınırları konusundaki teknik detaylar davanın sonucunu belirler. Sürecin, ihtarnamenin tebliğinden bilirkişi incelemesine kadar her adımda hata payı bırakmayacak şekilde bir kira hukuku avukatı denetiminde yürütülmesi, hak kayıplarını önlemek adına hayati önem taşımaktadır.
Yasal Uyarı
Bu makalede yer alan bilgiler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki danışmanlık teşkil etmez. Kira hukuku dinamik bir alan olup, her somut olayın özellikleri farklı sonuçlar doğurabilir. Hak kaybı yaşamamak için uzman bir kira hukuku avukatı ile çalışılması tavsiye edilir.
Yorumlar